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前段时间,梦乐城小区物业公司开始对地下停车场收费,这引发了不少业主的不满:大家觉得地下停车场属于人防工程,物业进行收费的行为不合理。于是便有一些业主将车停在停车场出口,一时间也影响了小区其他业主的出行。
眼前这一幕发生在梦乐城小区地下停车场。视频中言行过激的男子,是梦乐城小区的业主。当天早上,他从地下停车场将车开到小区出口时,被物业公司的工作人员拦下索要管理费。不过,该男子认为小区物业公司在没有经过业主允许的情况下就收取小区停车费,实在是不合理。一气之下,就把车堵在了小区门口。
小区业主:
我们业主和他们产生纠纷,就是因为他们没有把产权明确,业主的产权面积在哪里?我们买房人,买了房子以后,就有公共部分,现在他们划为停车场,作为他们收费目标,我们是不同意的。再有一个,我们梦乐城比较复杂,车位按照国家的法律法规的话,有有产权车位,还有无产权车位,还有人防车位。有产权车位就是他们拿得出产权的,再有一个无产权的车位,物业利用我们买房的时候,承担的公摊面积来划分的公共区域车位,理应属于我们全体业主,不属于他们物业,再一个是人防车位,按道理来说,只有市人防办授权,才谁投资谁受益。
业主有自己的主张,小区的物业则认为,小区地下车位属于谁开发谁受益,因此,并不赞同该业主的说法。于是,两不相让。事后,梦乐城项目经理告诉记者,小区地下停车场启动收费,已经提前进行了公示,而且,目前梦乐城的地下停车场除了人防车位之外,都是有产权的停车位。
梦乐城项目经理 陈大会:
车位它有有产权的车位,还有就是人防车位,人防车位的话,是谁投资谁受益,就是地产商开发的,他有租赁的(权利)。有产权的车位,因为现在所有小区,车位都没有办理产权,然后相关部门也没有要求,如果是要求要办产权,富康也会第一时间给业主办产权。
那梦乐城小区的地下车位产权究竟属于谁呢?针对这个问题,我们也联系到了兴义市融媒体中心法律顾问、权衡律师事务所的张仕疆律师。
权衡律师事务所主任 合伙人 律师 张仕疆:
兴义的地下车位,据我了解,它没有列入公摊范畴,也就是说地下部分的建设成本,他没有摊销给地上部分的业主,根据谁投资谁受益和权利义务相一致的基本民法原则,对于这种类型的地下车库,应该归属开发商所有。根据施行的民法典相关规定,这种车位开发商可以向业主出售、出租或者与他方合作共同维护共同使用,都是正当权利的行使,也符合满足小区业主需要的服务形式。
除此之外,我们从兴义市自然资源局不动产登记中心了解到,从去年6月份开始,不管是个人还是企业,都可以到兴义市政务中心不动产登记中心办理车位的不动产权证书,且截止到目前,全市完成企业首次登记11118本,转移登记286本。
兴义市自然资源局了不动产登记中心主任 董顺舟:
兴义市自然资源局本着解决人民群众所关注的热点问题,保障人民群众的合法权益,于去年6月中旬启动了全市车位产权办理业务,房开企业提供符合规划、验收材料,调查和测绘数据,到不动产登记中心办理完企业的首次登记,再由市住房城乡建设局、税务局提供备案的合同、完税票据到不动产登记中心完成由首次登记到转移登记。借助次机会,希望广大人民群众和企业积极到不动产登记中心咨询和车位办理相关业务。
采访中,一些业主也向记者提出小区物管收取物管费过高的质疑。对此,我们也联系到了兴义市住建局的相关负责人,他表示,按照目前的相关规定,物业管理费属于市场定价,没有统一标准。什么时候收取也是根据购房时所签订的协议来定。
兴义市住建局副局长 李明兴:
物管费的收取一般有两种形式,一种是业主在购房的时候,在购房合同上就有明确,这个就按照协议约定时间来收取。如果在购房合同上没有明确,就按照实际交房时间,拿钥匙的时间来算。
物管费的收取,有没有相关的标准,这块给我们介绍一下?兴义市住建局副局长 李明兴:物业管理费的收取标准,目前是市场运作。一些老旧小区简单一点,只有几十户人家。他请个人来守门,打扫一下卫生。一家10到20块钱,这是一种方式。在规范一点的小区,一个是在业主委员会没有成立之前,仍然是按照购房协议约定的,来收取物业管理费。如果入住率达到75%以上,由属地政府组织成立业主委员会,这个小区的所有的管理权利,是在业主委员会手里,就由业主委员会组织召开业主大会,由业主大会来确定小区的管理方式,是由业主自治还是委托物业公司来管理。一般在兴义都是委托物业公司管理居多,通过业主大会之后,由业主委员会找几家有资质的物业公司,通过公开的招投标,把收费标准和各方面确定下来,对小区业主公示来执行收费。
还有一些业主提出,既然已经交了物管费,物业公司为什么还要额外收取地下停车场的照明费和卫生费呢?对此,李局长也给我们做了解释。
兴义市住建局副局长 李明兴:
这个是应该收取的,因为地下停车位,业主去里面停车,它是需要照明,日常卫生也需要打扫,并且除了这部分,还有公共行驶的道路,也需要人清扫,所以他收取这个是有道理的。在兴义市,哪怕是业主自己购买了车位。物管公司也好,业主自治也好,同样是要收取。收取主要是保证车位和区域内的照明、保洁。收取的标准从30元到60元不等,根据他的服务质量。
此外,还有一些业主提出,既然已经买了车位,这车位就应该属于自己了,那该车位产生的一些合法收益自己是否能够享有呢?张律师对此也做出了解答。
权衡律师事务所主任 合伙人 律师 张仕疆:
相关的法律规定,物业服务企业作为服务者,他的权利仅仅限于物业服务合同,至于物业服务企业在服务中,应用他所服务的物业取得的收入,要分为两个部分来看,属于专有部分物业取得的收入,这部分收入,应该属于专业物业的物业主人,另外一个部分,如果属于共用部分物业取得的收入,这部分收入应当属于全体业主共有,也不能归属于物业服务企业所有。
张律师还告诉记者,目前兴义很多小区都存在前期物业,如果业主对前期物业不满意,是有权通过召开业主大会进行更换的。
权衡律师事务所主任 合伙人 律师 张仕疆:
前期物业是作为一种过渡性的物业服务,是在小区入住率、入住人口,还没有达到一定规模,不具备成立业主委员会的时候,一种过渡性、临时性、服务性物业管理,在业主委员会成立之后,业主是有权根据法定的程序和条件,更换前期物业管理服务企业。根据现在的物业管理法规,一个物业区域只能有一个物业服务企业,所以同样一个小区的地上部分和地下部分,他是一个整体,原则上不能分割开来,由不同的物业服务企业进行服务管理,因此,要更换的时候是一起更换,是重新选择一个整体企业进行管理。
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