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重要消息!
被纳入“三道红线”试点房企
买地金额被强监管
不得超过年度销售额40%!
自去年8月“三道红线”推出以来,又一条缰绳,已经套在了头部房企头上。试点房企融资渠道收紧,日子明显难过了很多。
昨天,据财联社再次曝出消息,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。也就是说,重点房企土地储备也被上了一条枷锁。
另外,据知情人士透露,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。
01
压力巨大:这些房企买地金额
不得超过年度销售额40%
2020年8月底,住建部、人民银行在北京召开房地产企业座谈会,会议上明确指出,为控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”,而参加此次座谈会的12家房企分别是,碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
监管部门为控制房地产企业有息负债规模,对重点房企按"红-橙-黄-绿"四档管理,并设置了"三道红线",具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
今年6月份,据了解,央行监管部门已经出手将"三道红线"试点房企的商票数据纳入其监控范围,要求房企将商票数据随"三道红线"监测数据每月上报。
不过,据知情人士透露,目前商票数据暂未被纳入"三道红线"计算指标,不排除未来被纳入计算的可能性。倘若商票数据日后被纳入"三道红线"指标中的有息负债指标计算,未来房企降负债压力将进一步加大。
我们再来看一张图,这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况。
可以发现,真正满足监管红线要求,也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个,如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。
有人统计,目前百强房企中的61家上市房企,踩了一条以上红线的就有48家,接近80%。
可以说,在红线之下,房企被分为三六九等,进入“红档”的房企的借款渠道立马被限死,除了分拆资产、股份增发这些财技,就只剩拼命卖房卖资产了。
02
房企“凶猛”拿地势头或将被抑制
众所周知的是,今年上半年,全国22个热点城市纷纷开启了“两集中”的土地供应。就苏州6月份拍地的结果来看,三天揽金超434亿,其中头部房企贡献了绝大部分,“买入”十分疯狂。
而克尔瑞数据统计,今年上半年,中上游房企中已有个别超过超过销售金额40%,虽然数量并不多,但基本都是在各个城市土拍中,拿地较为激进的房企,比如招商蛇口,仅在南京土拍市场中,就花掉了超147亿。
(图片来源于大眼楼市)
新政一出,对房企无疑是一种“精准打击”。可以预见的是,为了能获得更多的拿地金额,“高周转”模式,将成为高存货量房企很长一段时间的主旋律。
此举措的目的就是倒逼房企主动降杠杆,以稳定房地产秩序,与近期高层会议的意旨也是如出一辙。
尽管“三道红线”的横空出世,扼住了许多房企的喉咙。但,自住宅用地集中供应新政以来,22个重点城市首批集中供地的热度居高不下。
国央企以及其他头部房企的抢地势头凶猛,土拍成交溢价率居高不下,由此导致大部分房企在集中拍地中都收获有限,更多的房企则是颗粒无收。
按照监管部门要求,纳入试点的重点房企买地金额不得超年度销售额40%,切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地的机会。
同时抑制市场资金过分流入土地市场。此外,还可以让杭州、广州等过热城市降降温,地价冷一冷。
此外,限制房企买地金额新规实施后,也有利于其他中小型房企拿地,这些高周转的房企拿地节制了后,中小型房企才有机会,整个房产行业集中度会进一步上升。
03
这个政策会怎样影响楼市
首要目的自然是让市场更加平稳。
拿地销售比是配合“三道红线”在经营方面出台的监管指标,将有力的矫正企业盲目扩张行为。
7月22日,国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并发表重要讲话,重申坚持“房住不炒”定位,为下半年房地产政策调控明确定调,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。拿地销售比40%红线可以进一步约束房企投资行为,抑制土地市场非理性因素,将有力的矫正企业盲目扩张的行为,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。
第二,降低开发商拿地热情,借此为楼市降温。
短期来看,上半年拿地力度较大企业预计受到更大影响。2021年上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响,行业拿地销售比均值已降至40%以下,行业整体受到影响有限。个别企业受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动,拿地力度较大,拿地销售比超过了40%,这些企业受影响较大,下半年或将调整拿地节奏,审慎获取土储。同时,也利于更多的中小型企业拿地。
中长期来看,房企融资端、投资端均受到严格限制,结合销售端个人房贷限制,行业发展速度将维持中低速增长。
目前看来,头部房企第一轮拿地较多,会受到新规影响,第二轮拿地可能放缓;对于中小房企而言,会有更多的新机会。
因此,中小房企需把握趋势,理性投资,规避高价地,拿地后精耕细作,通过管理赚利润,长期看来对于行业整体是更加健康的。
连续不断的举措,其信号是很明显的,监管部门开始全面监控楼市。
04
调控步伐不会停止
不得不说,今年楼市调控的方向很清晰,就是要遏制房地产过度金融化。
特别是针对开发商,反正就是不能让各类资金泛滥流入房地产。
说白了,就是房地产风险到底有多大,上面是很清楚的,万一发生某个环节出现问题,后果不堪设想。
未来调控步伐不会停下来,房住不炒不会满足阶段性成果,而是继续走向深水区。
那些仍然寄托房价会不理智上涨,打算吃房产红利的团队或者个人,真的可以消停了。
对于这则新规,你怎么看,你觉得它对第二次集中供地有影响吗?
来源:地金网
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