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01 案情回顾
小钱和小名是两兄弟。2012年,小钱因工作原因,需在北京购置房产。但因本人当时并未落户北京,而小名有北京户口,故与小名约定以小名的名义在北京购置房产。经小名同意后,小钱便开始四处寻找房源。后通过中介公司介绍,与意向卖方小房多次就价格、贷款等有关合同条款进行沟通,在达成合意后购买位于北京西城区的房屋一套。2013年,小钱取得北京户口,据此小钱要求小名配合办理房屋过户登记手续。
小名主张双方从未约定借名买房,小钱也未提供借名买房登记书面合同这一关键证据。2012年家中决定为两人在北京买房,因当时只有小名具有购房资格,故家中决定先为小名购买。小钱作为哥哥为弟弟寻找房源,陪同看房、议价、签约、付款等具体买房所涉事项实属人之常情。并不能证明二人存在借名买房的关系。
02 法院判决
法院对相关证据进行查明后认定,电话录音可以说明双方就小钱使用小名购房指标的问题进行过沟通,且双方多次提到了购房指标的折价问题。小钱与小名之间虽然不存在书面的借名买房协议,但诉争房屋的首付款、贷款和还款,基本由小钱支付,且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由小钱持有,加之,涉案房屋由小钱自交付后一直居住管理至今。
综上所述,小钱与小名就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。小名应当协助小钱办理该房屋的产权转移登记手续。
03 法条依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条
当事人之间没有书面合同,一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。
对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称,买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的,人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第十五条
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条
借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
04 温馨提示
房屋经济价值高、市场价格涨幅大、增值快,借名买房存在较高风险,需谨慎操作。
若实在无法避免借名买房行为的出现,也应当签订书面借名买房登记合同/房产代持协议。
案例来源:北京市西城区人民法院
委托人(甲方): 身份证号码:
委托人配偶: 身份证号码:
委托人通信地址:
受托人(乙方): 身份证号码:
受托人配偶: 身份证号码:
受托人通信地址:
鉴于:
甲方实际出资购买房产位于 省 市 。现甲、乙双方本着平等、自愿的原则,经协商一致,甲方委托乙方就代为持有该房屋产权及相关事宜达成协议如下,以兹共同遵照执行:
第一条 房产事实
1、房屋坐落: 省 市 (以网签合同为准);
2、建筑面积: 平方米(以网签合同为准);
3、出资及登记:该房产由甲方实际全部出资,甲方同意将该房产委托乙方代为持有,产权登记在乙方名下,房屋产权证尚未办理。
第二条 房产产权
1、甲、乙双方确认,虽然该房产仅登记在乙方名下,但该房产及相关附属设施的全部权利实际归甲方所有,购房过程中产生的票据、合同、权证等一切相关文件,应由甲方保管。
2、甲方实际享有该房产及其附属设施完全的所有权(占有权、使用权、收益权、处分权)及其他附属权利,乙方仅以自己名义代为持有,不享有任何房产权利。代持期间,乙方应当配合甲方实现其房产权利。
3、未经甲方事前的书面同意,乙方不得将上述代持房产权益向知情或不知情的第三方转让、转委托代持、设定共同共有或担保,不得实施任何危及或可能危及甲方利益的行为。
4、若乙方未经甲方事前的书面同意,将上述代持房产权益向知情或不知情的第三方转让、转委托代持、设定共同共有或担保,或实施其他任何危及或可能危及甲方利益的行为,造成甲方损失的,甲方有权要求乙方就其全部损失承担赔偿责任,乙方应当承担的责任包括但不限于甲方的直接损失、间接损失,以及诉讼费、保全费、律师费等相关费用。
第三条 委托代持期间及费用
1、代持期间自本协议生效之日起至双方协商终止(或转让至甲方/甲方指定人名下,以先到时间为准)时终止。
2、乙方受甲方委托代持房产期间不收取任何报酬。
第四条 甲方权利与义务
1、因该房产所产生的租金等一切收益均由甲方享有。
2、因该房产使用或经营产生的房产税和营业税等相关税费、房产管理费、水电费、修缮费用、管理成本等相关费用均由甲方承担。
3、因该房产造成他人的人身、财产损失的责任,及该房产发生毁损灭失风险由甲方承担。若该损失或风险系乙方过错导致,则甲方有权要求乙方就全部损失承担赔偿责任。
第五条 乙方权利与义务
1、甲方同意,以乙方名义负责该房产的使用(包括:签订租赁合同、收取租金等)。
2、乙方确认,未经甲方事前的书面同意,乙方不得单方面将该房产对外出租、出售或为其他处分行为。乙方如涉及婚姻状况发生变化,应向关联人说明该房屋实际所有人是甲方,且乙方配偶不得要求分割本房产。
3、自本协议签订之日起,乙方有义务配合甲方对该房产的管理、处分等一切事宜,乙方不得在任何时间、地点、以任何方式抗拒及干涉甲方行使权利,并不得撤销该授权委托。
4、因房产由乙方代甲方持有,甲方将房产抵押给银行进行贷款,乙方承诺协助甲方办理贷款手续,还贷款的本金和贷款利息由甲方全部承担。
第六条 争议解决
凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成,任何一方可向房产所在地( 省 市 区)的人民法院提起诉讼。
第七条 协议生效
1、本协议一式两份,双方各持一份,具有同等法律效力。
2、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方(签字/盖章):
乙方(签字):
乙方配偶(签字):
签约时间:2020年 月 日
签约地点:
来源:房产经纪人部落
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