重磅！金融十六条出台，房地产迎来政策强心剂！

据媒体报道，央行、银保监会11月11日印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。

这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。《通知》涵盖了开发贷、信托、并购贷等内容在内的十六条支持楼市的具体措施。

具体来看，16条措施包括：  
1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

主要亮点

一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

二是从监管部门角度，呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

三是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

四是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

五是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险；还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

六是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

七、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

标志性意义

首先，监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。

其次，此文件由央行、银保监联合发布执行。从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度预计会更大。

第三，央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，《通知》提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。

第四，文件覆盖了全金融市场各品类，全面且系统化，如按揭贷、开发贷、建筑类贷款、租赁贷款等。


各方观点

16项举措将具体带来哪些改善？机构这样看：

国泰君安：文件对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态

针对房企的违约可能进一步扩散的风险，文件做了明确的给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。本次文件中，针对民企丧失信用能力、负债到期速度过快、资产变现速度过慢，进而引发流动性危机的风险，文件表示：第一，对央国企和民企一视同仁；第二，开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年；第三，鼓励信托支持房企。

过去1年半时间，房地产市场的主要矛盾就是房企的资产负债久期不匹配遇上债务无法续期，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、停工、居民预期转差。当前，针对恢复民企信用，文件提出了以上3条，尤其是后两者，通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

中信证券：地产链质量修复在即，市场风险预期好转

近期金融支持地产融资政策频出，政策力度提升明显且落地迅速，市场对政策反应积极，有效稳定投资者对地产信用以及银行资产质量的预期，并为银行业推进宽信用打开展业空间。对于板块投资而言，地产链质量的修复在即，市场风险预期好转，短期可博弈行业修复逻辑，优选长期商业模式优秀、受地产风险拖累、估值具备修复空间的公司。

中国银河证券：金融支持地产政策边际放宽超预期，关注银行股估值改善

金融支持地产政策边际放宽超预期，有利于疏通房企融资渠道、助力风险稳步化解，利好银行信贷增长和资产质量改善，叠加基建、小微、制造业等领域信贷支持力度不减，看好银行板块估值低位配置价值，继续推荐江浙成渝地区优质中小银行。同时持续跟踪地产风险释放、疫情防控措施优化、需求修复预期下的股份行估值改善机遇。

中金：对公房地产融资有望逐渐继续改善

向前看，房地产融资供给端政策持续加码，继8月份央行推出2000亿元政策行“保交楼”专项贷款、9月以来国有大行和股份行提高房地产行业融资支持，预计对公房地产融资有望逐渐继续改善。金融支持房地产行业融资能够改善相关贷款资产质量：“保交楼”导向下个人按揭贷款逾期情况有望减少，存量对公房地产贷款不良仍然可能继续暴露，但随着房企信用状况改善不良生成率有望企稳。

光大证券：REITs行业将加速发展，利于激发房地产市场潜力

文件中的措施为金融机构进一步加大对房企的合理信贷支持提供了更多空间，坚定了市场对房地产行业融资修复的信心，有利于引导市场对民营房企风险偏好的修复；利于压实房地产企业落实主体责任，缓解出险房企资金压力，切实维护购房人合法权益，恢复购房者信心，维护社会稳定大局。

在多元化融资支持下REITs行业将加速发展，利于引导房地产市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价；同时REITs也为住房租赁房企提供独立的集资平台，增强探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

附原文件：中国人民银行、银保监会支持房地产市场平稳健康发展通知